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住まいを長持ちさせるためには、定期的なメンテナンスを行なうことが最も大切です。
長期優良住宅や100年以上古い民家などは、定期的な点検やメンテナンスを行うことで住まいを健全に保っているともいえます。
特に外部に面している屋根と外壁や窓廻りについては、雨漏りなどの不都合が生じる前にメンテナンスを行なうことが大切です。
雨漏り跡など室内をリフォームするコストが抑えられるので、結果的に住まいにかかるメンテナンスのコストを減らすことにつながるのです。

雨漏れが発生すると、天井や壁に染みがついて内装のリフォームが必要になるだけでなく、構造部分の木材の腐れや白蟻の原因や金物の腐食の原因ともなります。
さらに、地震や台風に対する住まいの強さまでも失われてしまうのです。
それを元の健全な住まいとして戻すには、外部のリフォームだけでなく内装や構造部分のリフォームまで必要となるので、リフォームコストが大きく膨らんでしまいます。
そうならないためにも、トラブルが生じる前に定期的に点検やメンテナンスを行なうことが大切なのです。


では、実際にはどのようなメンテナンスが必要なのか考えてみましょう。

屋根については、屋根材の種類によって点検やメンテナンスのタイミングが変わってきます。
陶器瓦など耐久性が高い材料の場合は、メンテナンスは割れや剥れの補修と棟や接合部分の漆喰の塗り替えなどが主なメンテナンスとなります。
また汚れがたまると雨水が上手く流れなくなってトラブルの原因となる可能性もあるので、清掃することもメンテナンスに加えたいところです。

セメント瓦やコロニアル(彩色石綿板)葺は、表面の塗装面を健全に保つことが大きなポイントになります。
塗装面は一般的な塗装で10年程度、耐久性の有る塗装でも20年くらいでチェックや再塗装が必要です。
その時に傷みがあれば、交換などのメンテナンスも必要となります。
その際には、割れのチェックや棟から接合部分などの漆喰・コーキングや水切り金物などのチェックと補修を同時に行ないます。

金属板の場合、素材の種類によって必要なメンテナンスが大きく変わります。
カラー鉄板は表面の塗装が傷むとすぐに錆びてしまいますから、10年以内での再塗装のメンテナンスが重要となります。
亜鉛鉄板(トタン板)は鉄板より錆びにくいのですが長い期間は持たないので、こちらも10年以内での再塗装が望ましいでしょう。
塗装時に屋根の破損部分のチェックを行い、必要があれば補修を行ないます。

ガルバリウム鋼板は塗装が剥れても耐久性が高いので、塗装部分の色が剥げたり色あせたりしたことが気にならなければメンテナンスの間隔は長くても済みます。
銅板やステンレスなど高価な金属屋根は、メンテナンスは基本的に必要ありません。
ただ酸性雨などで腐食が進むこともあるので、定期的なチェックを行うことは必要でしょう。
これらの耐久性の高い金属屋根は、破損部分のチェックと補修が主なメンテナンスとなります。


外壁面では、タイルやレンガについては目地部分のメンテナンスと破損部分の補修がポイントです。
目地が傷むとタイルやレンガの裏に水が入り接着剤や下地モルタルの劣化が進んでしまうので、タイルが剥がれ落ちたりする危険が生じます。
それを防ぐために、大体10年を目安に目地のメンテナンスを行なうことが必要となるのです。

サイディングの場合、表面の塗装の状態が耐久性に大きな影響を与えます。
表面の塗装が傷んでしまうと、本体部分が水を含んで膨れてしまうこともあります。
そこで塗装の種類にもよりますが、10年から20年の範囲で再塗装などのメンテナンスを行なうことが必要です。
デザイン性の高いサイディングの場合は再塗装を行うと雰囲気が大きく変わることもあるので、デザインを重視する場合にはサイディング自体を張り替える必要があります。

モルタル壁下地に仕上を行っている壁については、壁面のヒビと仕上面の劣化の両方に注意が必要です。
壁面に大きなヒビを発見した場合には、早急に補修を行なう必要があります。
仕上材の劣化は仕上材の耐久性次第ですが、塗装系の仕上材は10年ごとに、塗り系の仕上材では15年程度を目安にチェックを行い、劣化していたらリフォームを行ないましょう。

木質系の壁材は、色合いを気にするか否かでメンテナンスが大きく変わります。
木材に腐れや割れなどが無ければ(無いように上手く張ってあれば)、木材はそのままでも高い耐久性を発揮します。
しかし木材保護塗料などを塗装していないと、急速に板の色がくすんだり汚れ色になったりします。
そのような色が嫌いな場合は、木材保護塗装を健全に保つ必要があるのです。
木材保護塗料の寿命はかなり短いので、3年から長くても5年ごとに再塗装を行なうことになります。


窓廻りについては、木製サッシでは枠廻りの木材の傷みや隙間がメンテナンスのポイントとなります。
アルミサッシではサッシ自体の変形や隙間の補修だけでなく、窓周囲のコーキングと呼ばれる防水部分を健全に保つ必要があります。
コーキング材は日光に当ると劣化が進みやすいという傾向があるので、南面の窓廻りは特に頻繁にメンテナンスが必要となります。
10年ごとを目安に、チェックとメンテナンスを行なうべきでしょう。


定期的なメンテナンスについては、木部を除いて10年程度が主な周期となります。
10年ごとに外部を一通りチェックして、傷みが見られる部分をしっかりメンテナンスすることが、住まいを長持ちさせるポイントなのです。

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住まいづくり研究室                            2012年9月15日更新
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