いい土地探しのコツと、土地を選ぶ際に注意すべき点を考えましょう。
まず住みたい場所の平均的な土地の価格を知る為に、地価公示の価格である公示価格を調べてみましょう。
地価公示とは、国土交通省が全国で約30000箇所の地点で毎年1月1日現在の地価を判定、発表している地価や周辺状況の資料のことで、この地価を公示価格と呼びます。
公示価格は国土交通省の土地総合情報ライブラリーの中にあり、希望している地名から土地公示を検索できます。
このリンク先の左側にある 土地の価格 のタブ中の 地価公示 をクリックすると個別地点（標準地）の情報の閲覧へのリンクがあり、クリックして進んでいくと希望する地域にたどり着きます。
（2012年9月現在のホームページでの調べ方です）
この公示価格と大きい差がある土地には、有利な条件や不利な条件があったり、不当に高価である可能性があります。
土地を探す場合には公示価格を基準に、不動産屋さんなどを活用して探すことになります。
では実際に土地を探す際に、確認するべき内容を考えてみましょう。
法的制限
都市計画法における市街化調整区域では、農家住宅や開発許可を取っている土地や既に家が建っている土地にしか住宅は建てられません。
また、用途地域が工業専用地域にも住宅は建てられません。
ちなみに用途地域では 住居 の文字が入っている地域が住宅向きの地域で、低層 の文字が入っている地域は特に住宅に適した地域となりますが、敷地に対する建物の大きさの制限も多くなるので、より広めの土地が必要となります。
用途地域ごとに許容建ペイ率（真上から見た建物の面積を敷地面積で割ってパーセントとした数値が、許容建ぺい率を下回っている必要があります）と、許容容積率（延べ床面積を敷地面積で割ってパーセントとした数値が、許容容積率を下回っている必要があります）が決まっているので、希望する大きさの家が建てられる敷地面積を確保する必要があります。
例 許容容積率80パーセントで100平方メートルの土地には、床面積80平方メートル未満の建物しか建てられません。（このときの床面積の算定には、いくつかの除外規定があります。）
さらに地区計画や特別用途地域や建築協定が設定されている地域では、各計画や協定の内容に沿った制限がかかるので、その内容を確認しておきましょう。
敷地は道路に2M以上の長さで接していなくては建物を建てられません。
また道路にはさまざまな種類があるので、建築基準法で道路とみなされる種類の道路に接している必要があります。
その接している道路が幅4m未満の場合、道路幅を4mにする為に自分の土地を道路として提供する必要がある場合もあります。
この道路として提供する部分を敷地のセットバックといいますが、それ以外の残った土地を敷地とみなして、各種の法規制がかかることになります。
道路と接している部分から細長く伸びた先に建物を建てる部分が広がっている土地（旗竿地）の場合は、通路の長さと広い部分の敷地の広さに注意が必要です。
細長くなっている部分が長くなると、通路の幅が2Mではなく3M必要になる場合もあります。
数字上で敷地の面積が広くても、建物を建てられない竿の部分が大きいと、広がった部分が狭くて小さな住宅しか建てられないことも考えられます。
また他人の敷地を通行する権利を借りて道路に接していることとなっている土地には、手を出さない方が無難です。
通行権を借りている場合は、借りられなくなると建物の増築や建て直しができなくなってしまうのです。
都市計画道路上の土地で、2年以内に事業計画が執行される場合には建物は建てられません。
2M以上の崖がある土地では、擁壁（土が崩れないようにする壁）をつくるか、崖が崩れても影響ない範囲に建物を建てる必要があります。
そんな場合は安く広い土地か、工作物として完了検査を行った擁壁が作ってある土地を選びましょう。
埋蔵文化財包蔵地区では、埋蔵文化財を調査しない場合には地面を深く掘ることが出来ません。
ですから地下室や重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造の住まいを作る場合には、建設前に遺跡の有無の調査を、実費（地域により変わります）で行う必要があります。
木造以外の建物や地下室を希望する場合には、遺跡が調査済みの土地か、遺跡がない地域にある土地を探す必要があります。
敷地状態
地盤が軟弱な土地では、基礎を丈夫に作ったり地盤改良を行う必要があるので、よりお金が掛かることになります。
よほど安い土地でないと、地盤改良や基礎工事の追加分の価格差を吸収しきれない上に、地盤改良していない他の部分の地盤沈下により建物と地面に段差が付く恐れもあります。
そこで地盤が弱い土地は、基本的には手を出さないほうが無難なのです。
電気や水道や排水場所などが敷地にない場合には、引き込み工事が必要です。
遠くから引き込む必要がある場合は、工事金額がかなり高価になってしまいます。
引き込みがない場合には、どこから引き込み工事費が幾ら位かかるのか、確認する必要があります。
敷地の傾斜が大きい場合や道路との高低さが大きい場合は、外構工事や基礎工事にかかる費用が大きくなります。
これについては依頼する設計者の技量によって成否が分かれますから、設計者を選ぶ際に気をつける必要があるでしょう。
小さい3角形や細長いような変形敷地の場合は、ハウスメーカーの規格住宅は ほとんどの場合建築不可で、建築家や設計事務所、住宅コンサルタントなどに住まいを依頼することとなります。
周辺状況
駅やバス停など公共交通手段までの所要時間や、仕事先までかかる時間や費用を確認します。
特に自分の通勤時間のラッシュ時の状況や乗り換え易さなど、可能なら確認しておきたいものです。
自動車を日常的に使用する場合は、周辺の道路状況やラッシュ状況を確認します。
高速道路を多用する場合は、インターチェンジにアクセスしやすいことも重要となります。
買い物や金融機関、医療施設や福祉施設、文化施設や行政庁など日常使用する施設までのアクセスや使い勝手についてもしっかり確認します。
ちょっとした買い物には歩いていける事など、重要度が高い場所を優先してチェックしましょう。
ごみの分別方法から都市ガスや上下水道、自治体特有の医療や福祉にサービスなど公共的利便性もチェックします。
特に学校施設や保育施設など、現在から将来まで家族も含めて視野に入れて、利用しやすい距離と環境であることを確認しましょう。
ごみ置き場や工場やごみ焼却場、高速道路や幹線道路など、騒音や公害を発生するものが近くにないことも要チェックです。
パチンコや刑務所、風俗販売店など、住環境に悪影響を与えるようなものが近隣や通学路にないことも確認しましょう。
町並みのきれいさや防犯上の安全性など、快適に住める環境であるかどうかを確認します。
可能であれば近隣に住んでいる人に、廻りに害を与える特異な人がいないかどうかも確認しましょう。
周辺状況について、ざっと列記しましたが、色々チェックするべき点は多いものです。
全てをチェックすることは大変なので、家族の生活（現在から、将来子供が自立するまで）に重要だと考える部分をいくつか決めて、それに重点を置いて周囲を観察しましょう。
そしていくつか候補となる土地を絞り込んだあとで、個々を詳しく見ていくと決めやすくなります。
以上を総合的に考えて、住まいの為の土地を決定します。
また土地購入の費用には、不動産屋さん等の仲介手数料（土地価格の3パーセント+6万円）が加算される点にも注意が必要です。
条件がよく安い土地というのは、いい不動産屋でもなかなか紹介できるものではありません。
ですから予算の範囲内で必要な広さがある土地をできるだけ数多く見て、周囲の状況もよく確認した上で、一番良い印象が残った土地を選ぶと良いでしょう。
また住宅を依頼する相手を決めている場合は、そこに相談することも一つの方法となります。
少なくとも法的や構造的に建物を建てられる土地であるかどうかを判断してもらえますから、あとは周囲の状況が好みに合うことと、価格だけを考えて選ぶ事ができます。
