土地探しのコツと注意点
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	いい土地探しのコツと、選ぶ際の注意すべき点を考えましょう。 まず、住みたい場所の平均的な土地の価格を知る為に、地価公示の価格である公示価格を調べてみましょう。 地価公示とは、国土交通省が全国で約30000箇所の地点で毎年1月1日現在の地価を判定、発表している地価や周辺状況の資料のことで、この地価を公示価格と呼びます。 公示価格は、国土交通省の土地総合情報ライブラリーの中にあり、希望している地名から土地公示を検索できます。 国土交通省　土地総合情報ライブラリー このリンク先の左側の中ほどにある　土地総合情報システム　の地価公示をクリックすると日本地図が出ますので、希望する地域にたどり着きます。 調査年は最新のまま、用途や地価は必要に応じてチェックや数字を入れ、検索します。 （2009年4月現在のホームページでの調べ方です） 同様に都道府県地価調査も検索できます。 この公示価格と大きい差がある土地には、有利な条件か不利な条件があるか、不当に高価である可能性があります。 土地を探す場合には、この価格を基準に、不動産屋さんなどを利用して探すことになります。 では、実際に土地を探す際に、確認するべき事を考えてみましょう。 法的制限 都市計画法における、市街化調整区域では農家住宅か、開発許可を取っている土地か、既に家が建っている土地にしか住宅は建てられません。 また、用途地域が工業専用地域にも住宅は建てられません。 ちなみに用途地域では　住居　の文字が入っている地域が住宅向きの地域で、低層　の文字が入っている地域は特に住宅に適した地域ですが、建物に対する制限も多いので、より広めの土地が必要となります。 用途地域ごとに許容建ペイ率（真上から見た建物の面積を敷地面積で割ってパーセントとした数値が、許容建ぺい率を下回っている必要があります）と、許容容積率（延べ床面積を敷地面積で割ってパーセントとした数値が、許容容積率を下回っている必要があります）が決まっているので、希望する大きさの家が建てられる敷地面積を確保する必要があります。 例　許容容積率80パーセントで100平方メートルの土地には、床面積80平方メートル未満の建物しか建てられません。（このときの床面積の算定には、いくつかの除外規定はあります。） さらに、地区計画や特別用途地域や建築協定が設定されている地域では、各計画や協定の内容に沿った制限がかかるので、その内容を確認しておきましょう。 敷地は道路に2M以上の長さで接していなくては建物を建てられません。 また、道路にはさまざまな種類があるので、建築基準法で道路とみなされる道路に接している必要があります。 その接している道路が幅4m未満の場合、道路幅を4mにする為に、自分の土地を道路として提供する必要があります。 この部分を敷地のセットバックといいますが、その残った土地を敷地とみなして、各種の法規制がかかることになります。 道路と接している部分から細長く伸びた先に建物を建てる部分が広がっている土地や、他人の敷地を通行する権利を借りて道路に接していることとなっている土地には、手を出さない方が無難です。 細長くなっている部分が長くなると、通路の幅が2Mではなく3M必要になる場合もあります。 通行権を借りている場合は、借りられなくなると建物の増築や建て直しができなくなってしまうのです。 都市計画道路上の土地で、2年以内に事業計画が執行される場合には建物は建てられません。 2M以上の崖がある土地では、擁壁（土が崩れないようにする工事）をつくるか、崖が崩れても影響ない範囲に建物を建てる必要があります。 安く広い土地か、工作物として完了検査を行った擁壁が作ってある土地を選びましょう。 埋蔵文化財包蔵地区では、埋蔵文化財を調査しない場合には地面を深く掘ることが出来ません。 ですから、地下室や重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、建設前に遺跡の有無の調査を、実費（地域によります）で行う必要があります。 木造以外の建物や地下室を希望する場合には、遺跡が調査済みの土地か、遺跡がない地域にある土地を探す必要があります。 敷地状態 地盤が軟弱な土地では、基礎を丈夫に作ったり、地盤改良を行う必要があるので、よりお金が掛かることになります。 よほど安い土地でないと、地盤改良や基礎工事の追加分の価格差を吸収しきれない上に、他の部分の地盤沈下により建物と地面に段差が付く恐れもあるので、基本的には手を出さないほうが無難です。 電気や水道や排水場所などが敷地にない場合には、引き込み工事が必要です。 遠くから引き込む必要がある場合は、工事金額がかなり高価になってしまいます。 引き込みがない場合には、どこから引き込み、工事費が幾ら位かかるのか、確認する必要があります。 敷地の傾斜が大きい場合や道路との高低さが大きい場合は、外構工事や基礎工事にかかる費用が大きくなります。 これについては、依頼する設計者の技量によって成否が分かれますから、設計者を選ぶ際に気をつける必要があるでしょう。 小さい3角形や細長いような変形敷地の場合は、ハウスメーカーの規格住宅は　ほとんどの場合建築不可で、建築家や設計事務所、住宅コンサルタントなどに依頼することになります。 周辺状況 駅やバス停など公共交通手段までの所要時間や、仕事先までかかる時間や費用を確認します。 特に自分の通勤時間のラッシュ時の状況や乗り換え易さなど、可能なら確認しておきたいものです。 自動車を日常的に使用する場合は、周辺の道路状況やラッシュ状況を確認します。 高速道路を多用する場合は、インターチェンジにアクセスしやすいことも重要となります。 買い物や金融機関、医療施設や福祉施設、文化施設や行政庁など日常使用する施設までのアクセスや使い勝手を確認します。 ちょっとした買い物には歩いていける事など、重要度が高い場所を優先して考えましょう。 ごみの分別方法から、都市ガスや上下水道、自治体特有の医療や福祉にサービスなど、公共的利便性もチェックします。 特に学校施設や保育施設など、現在から将来までを視野に入れて、利用しやすい距離と環境であることを確認しましょう。 ごみ置き場や、高速道路や幹線道路、工場やごみ焼却場など、騒音や公害を発生するものが近くにないことも要チェックです。 パチンコや刑務所、風俗販売店など、住環境に悪影響を与えるようなものが近隣や通学路にないことも確認しましょう。 町並みのきれいさや防犯上の安全性など、快適に住める環境であるかどうかを確認します。 近隣に住んでいる住民に、廻りに害を与える特異な人がいないかどうかも、可能であれば確認しましょう。 周辺状況について、ざっと列記しましたが、色々チェックするべき点は多いものです。 全てをチェックすることは大変なので、家族の生活（現在から、将来子供が自立するまで）に重要だと考える部分をいくつか決め、それに重点を置いて周囲を観察しましょう。 そして、いくつか候補となる土地を絞り込んだあとで、個々を詳しく見ていくと決めやすくなります。 以上を総合的に考えて、住まいの為の土地を決定します。 また、土地購入の費用には、不動産屋さん等の仲介手数料（土地価格の3パーセント+6万円）が加算されるので、注意が必要です。 条件がよく安い土地というのは、いい不動産屋でもなかなか紹介できるものではありません。 ですから、予算の範囲内で必要な広さがある土地をできるだけ数多く見て、周囲の状況もよく見た上で　一番良い印象が残った土地を選ぶと良いでしょう。 また、住宅を依頼する相手を決めている場合は、そこに相談することも一つの方法となります。 少なくとも、法的や構造的に建物を建てられる土地であるかどうかを判断してもらえますから、あとは周囲の状況が好みに合うことと、価格だけを考えて選ぶ事ができます。 次のページで住宅団地を紹介しています。 住宅団地の紹介 ページトップへ 住まいづくり研究室　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年4月9日更新 ©2007-2009　kazu　All　righit　reserved			住まいづくりの流れや手順 設計から施工の際の注意点 家づくりのお金を考える 住宅ローンを考える 土地探しのコツと注意点 住まいを依頼する前に考える 理想の住まいをイメージ 住まいの質問リスト活用法 住まいのトレンドを考える 最新の建材と設備を考える 温暖化対応住宅のすすめ 新築住宅の補助金いろいろ 新築住宅の住宅性能表示 制度を考える 住宅設計を依頼する 相手の選び方 建築設計者はどんな点に気をつけて選べば良いのか 設計料の内容とは 重要事項説明とは 住宅新築のはじめに 住宅リフォームのはじめに 家づくりの設計と現場 住宅の快適さと使いこなし 住まいづくりの用語集 本やソフトの紹介 掲示板